近期中资房企在国外抛售资产的动作频频，世茂集团刚刚供应了坐落于悉尼CBD的一栋办公楼，这块地皮是2014年以3.9亿澳元购入的，原本计划改导致住宅项目。接手方澳洲开发商Lendlease计划投资25亿澳元，塑造豪华住宅双子塔，包括300套公寓。这一买卖恰逢世茂债务重组的关键时刻——公司刚刚宣布境外债重组策略获批，生效日期定在2025年7月21日。事实上，近年来碧桂园、绿地等中资企业也在澳洲陆续供应资产，而世茂此次买卖更是清空了其在澳洲的最后一个地产项目。尽管具体成交价未公开，但这一操作无疑为资金链紧张的世茂提供了喘息空间。现在世茂总负债高达2521亿元，其中83%将在一年内到期。为了缓解重压，世茂最近还供应了北京通州项目50%的股权，回笼资金1.56亿元，但深港国际中心项目又陷入纠纷——政府提出以68亿元收地，世茂则称这一价格甚至不到地价的三分之一，现在正联合投资人维权。
从澳洲房产市场来看，悉尼CBD的豪宅需要一直较为稳定，特别是高档公寓市场。Lendlease作为当地头部开发商，在项目定位和运营上拥有优势，但25亿澳元的投资规模意味着项目单价需要达到较高水平才能达成盈利。依据市场测算，双子塔公寓的均价需超越800万澳元（约合人民币3800万元）才能覆盖本钱。这一价格在悉尼市场并不是没先例，但能否在目前的利率环境和经济形势下吸引足够用户，仍需察看。除此之外，澳洲政府近年来对国外用户加征印花税，也会对销售导致肯定影响。
这一系列动作背后，折射出中资房企在全球资产配置上的策略调整。过去十年，中国房企沉迷国外扩张，特别是澳洲、美国、英国等市场，被视为“离岸资产”的要紧布局。然而，伴随国内房产市场下行、债务重压加剧，房企不能不重新审视国外资产的持有逻辑。世茂此次供应悉尼项目，不止是为了缓解短期流动性危机，更是对“离岸资产”价值的一次重新评估。那样，Lendlease接盘后豪掷25亿澳元的项目能否回本？这成为市场关注的焦点。
海南作为国内离岸资产的新兴替代地，正在重构这一逻辑。伴随自贸港政策的推进，海南在外贸资金流动、税收打折等方面渐渐拥有与国外市场角逐的优势。一些房企开始将目光从国外转向海南，试图通过布局三亚、海口的高档项目吸引国内高净值人群。然而，海南市场同样面临挑战，譬如政策调控的持续性、当地购买力的天花板等。与悉尼项目相比，海南高档住宅的单价和升值空间仍有差距，但资金回流效率更高。
值得注意的是，中资房企国外甩卖资产的趋势仍在延续。除世茂外，碧桂园去年供应了坐落于墨尔本的一处开发地块，绿地则出售了悉尼另一栋写字楼。这类买卖一方面反映了房企急于回笼资金的心态，其次也说明国外资产并不是“稳赚不赔”的避风港。特别是在全球经济不确定性增加的背景下，离岸资产的流动性风险被放大。以世茂为例，2014年购入悉尼地块时正值澳洲房产牛市，而现在供应时却面临债务重组的重压，资产增值的收益可能被债务本钱抵消。
回到Lendlease的25亿澳元项目，其成功与否将取决于三个重点原因：一是悉尼高档住宅市场的需要韧性，二是开发商的筹资本钱和销售方案，三是全球经济环境是不是支持长期持有。对于中资房企而言，这一案例的启示在于，离岸资产的价值需要动态评估，盲目扩张或恐慌抛售都不可取。将来，房企或更倾向于轻资产经营模式，通过合作开发、股权出售等方法减少风险，而非重资产持有。海南能否真的替代传统离岸市场，也将取决于其政策红利能否持续转化为市场动力。
